Arquivo mensal: dezembro 2017

CNB/RS esclarece a importância da escritura na compra e venda de imóveis

A compra ou venda de um imóvel é algo corriqueiro na sociedade, mas é preciso ficar atento quando o imóvel é oferecido abaixo do preço de mercado.

Normalmente trata-se de uma transação sem escritura pública e não garante a posse do imóvel. Nesse caso, o “barato pode sair caro” devido à falta do documento. Realizada em Cartório de Notas, a escritura pública formaliza o ato jurídico de acordo com a legislação prevista, proporcionando mais segurança aos proprietários, além de custar menos do que os contratos particulares.

Como realizar a escritura pública de compra e venda de imóveis

Para lavrar a escritura de compra e venda de um imóvel, o interessado deve comparecer ao Tabelionato de Notas de sua confiança, mediante o agendamento prévio e munido de seus documentos pessoais originais para a realização do ato jurídico, bem como para esclarecer eventuais dúvidas às partes.

A escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.

Para formalizar e validar o ato jurídico, após lavrada em Cartório de Notas, a escritura de compra e venda do imóvel deve ser registrada no cartório de Registro de Imóveis. Como já diz o antigo ditado popular “quem não registra não é dono”.

Fonte: CNB RS

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Cônjuge que esvazia conta antes de divórcio comete crime contra o patrimônio

Cônjuge que esvazia conta bancária meses antes de iniciar um divórcio litigioso, deixando o companheiro em situação de vulnerabilidade, comete crime contra o patrimônio, e sua conduta deve ser apurada pela polícia. Com esse entendimento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou pedido de Habeas Corpus impetrado por um homem que queria se ver livre de inquérito aberto a pedido de um juiz.

Segundo o processo, em setembro de 2014, o homem fez dois saques da conta bancária, um de R$ 8,9 milhões, e outro de R$ 10,4 milhões. Todo o dinheiro fazia parte de um prêmio da loteria federal de R$ 20 milhões que ele e a mulher haviam ganhado.

Meses depois, o casal decidiu se separar, dando início a uma ação de divórcio. No entanto, como todo esse patrimônio simplesmente sumiu, a mulher passou a viver em dificuldades. Diante do impasse para resolver a partilha, o juízo de Direito da Vara da Família e das Sucessões da Comarca de Itu (SP) pediu a abertura de inquérito policial para investigar possível crime contra o patrimônio praticado pelo ex-marido.

O homem então tentou trancar o inquérito, alegando que o ato seria manifestamente ilegal, pois, segundo o artigo 181, I, do Código Penal, está isento de pena o cônjuge que comete crime contra o patrimônio durante o casamento.

Relator do pedido de HC na ação de divórcio, o desembargador Percival Nogueira não acolheu o argumento. Segundo ele, há situações em que a norma não mais atende os fins sociais a que se destinava, podendo ser aplicado entendimento diverso.

“À época da edição do Código Penal, há mais de 70 anos, o escopo da norma era o de proteger a harmonia familiar em relação ao plano material, considerando, principalmente, que a previsão era de que a sociedade conjugal perdurava e qualquer produto de crime patrimonial cometido por um dos cônjuges permaneceria na família.”

Ainda segundo o desembargador, “é fato que naquela época a condenação de um dos cônjuges afetava diretamente o casamento, bem protegido pela imunidade penal. Noutro vértice, menos verdade não é que a literalidade da lei não mais corresponde aos anseios sociais, especialmente quando uma das partes tem a administração exclusiva do patrimônio e, com o divórcio em mente, pretende prejudicar o quinhão devido à outra, acabando com o respeito e por ferir a dignidade de seu cônjuge”.

Para Percival Nogueira, a imunidade conferida por lei não retira a eficácia da proteção dada por legislação mais recente, caso da Maria da Penha (Lei 11.340/06), que representa um avanço na luta contra a impunidade dos delitos praticados contra a mulher no convívio familiar, inclusive os de cunho patrimonial.
“A lei implementa tutela para o gênero feminino, justificada na vulnerabilidade e hipossuficiência em que se encontram as mulheres vítimas da violência familiar. E não há como desconsiderar a situação de vulnerabilidade da mulher que tem todo o patrimônio comum na posse e administração do marido.”

Como o juízo de primeiro grau não obteve informações sobre o destino dos valores, foi determinado que a investigação continue na esfera penal.

“Até aqui, após as diligências encetadas, poder-se-ia cogitar apenas que o dinheiro ‘evaporou’. Mas dinheiro não evapora”, afirmou Percival Nogueira. “Sem notícia alguma sobre o paradeiro da enorme quantia pertencente à autora, não localizada em poderio do paciente, fato que vem frustrando a partilha no divórcio, fácil concluir que o dinheiro pode estar ‘nas mãos’ (contas ou investimentos) de terceiros.”
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Fonte: Conjur

Contrato de namoro põe romantismo à prova e ajuda a blindar patrimônio

Por alguns anos, a oficialização de um namoro teve a aliança no anelar da mão direita como símbolo. Depois, com a febre das redes sociais, foi a vez de o “status de relacionamento sério” virar febre. Agora, com o aumento dos divórcios e brigas judiciais pela divisão de bens, é o contrato de namoro que começa a ganhar força, usurpando qualquer clima romântico.

Segundo Andrey Guimarães Duarte, presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo, em regra, esse documento tem como foco afastar uma eventual união estável, que pode trazer consequências jurídicas, especialmente patrimoniais. É uma forma de blindar o patrimônio das pessoas.

Ele surgiu quando a lei 9.278/96 eliminou qualquer exigência de prazo mínimo, que já foi de cinco anos, para a configuração de uma união estável. Por isso, na hora de firmar um contrato como esse, as duas partes precisam essencialmente demonstrar uma falta de intencionalidade em constituir uma família juntos.

O amor acabou?

Há quem o veja como um marco do fim do romantismo. “Sem dúvida, é uma racionalização das relações e uma tentativa de evitar dores de cabeça no futuro”, afirma Duarte. “Normalmente, ele é assinado por pessoas mais velhas, estabelecidas financeiramente, com conhecimentos jurídicos e que já tenham encarado desavenças de partilha em relacionamentos anteriores.”

Adriano Ryba, advogado de família e presidente da Associação Brasileira de Advogados de Família (Abrafam), prefere chamá-lo de “declaração de intenções afetivas recíprocas”, já que não necessariamente precisa ser feito como uma escritura pública [formalizada no Cartório de Tabelionato de Notas de cada município]. Desde 2006, no Brasil, foram efetivamente registrados 71 contratos de namoro –44 assinados nos últimos dois anos.

Por não ser uma exigência fazê-lo diante de um Tabelião já levou 20 clientes ao escritório de Ryba, em Porto Alegre. “Algumas pessoas preferem firmá-lo em sigilo e manter essa informação só entre o casal”, diz ele que atende, em sua maioria, homens empresários ou herdeiros de fortunas.

De maneira geral, ele nota um certo constrangimento. “Nem sempre a companheira está presente”, conta. “Eu costumo redigir o documento, eles levam para a namorada assinar em casa e, depois, alguns levam ao cartório para reconhecer firma. Não deixa de ser uma questão difícil. Afinal, por mais que se queira ficar junto, eles precisam colocar no papel a falta de planos de construir uma família.”

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Apesar de parecer uma atitude fria, Duarte diz que a assinatura costuma se dar, normalmente, quando já existe uma certa intimidade a dois e um aumento da comunhão da vida. No documento pode constar uma série de considerações como:

  • Separação total de bens
  • Bens adquiridos em conjunto levarão o nome dos dois, indicando apenas ter sido um bom negócio e não o desejo de uma vida estável a dois
  • “Guarda compartilhada” do animal de estimação, em caso de separação
  • Indenização em caso de traição
  • Nenhum direito à herança em caso de morte

Até que os fatos os invalide

Embora válido juridicamente, o contrato de namoro pode perder sua legitimidade diante de alguns fatos que sugiram uma união estável do casal na prática. Esse é o caso, por exemplo, daqueles que, depois da assinatura, começam a viver sob o mesmo teto.

“A realidade é capaz de se sobrepor ao documento”, confirma o advogado. “Por isso, não dá para tratar o documento como uma garantia absoluta, ele é só uma prova pré-constituída que pode ser considerada pelo juiz em um momento de separação conflituosa.”

E se o namoro acabar?

Quando o romance chega ao fim, não existe a necessidade de nenhuma outra formalidade jurídica para anular o tal contrato. Por não conter nenhuma determinação de duração do namoro, não há rescisão, nesse caso. Basta que cada um siga a sua vida, respeitando os acordos previamente estabelecidos na hora da assinatura.

Fonte: UOL

Averbação do protesto

Uma questão bastante polêmica no âmbito do registro de imóveis diz respeito à averbação do protesto judicial. O protesto judicial é um procedimento cautelar destinado a prevenir responsabilidades e para prover a conservação de direitos (Código de Processo Civil, art. 867), em que geralmente um credor tenta evitar, através do protesto judicial, que o seu devedor promova a alienação de um imóvel que poderia servir de garantia para o pagamento da dívida.O protesto judicial não tem a finalidade de tornar o imóvel indisponível, mas apenas tornar público a terceiros que, se o imóvel for alienado, a venda corre o risco de ser desfeita para que o bem seja penhorado em garantia do pagamento da dívida. Esse instrumento de protesto judicial, emitido através de certidão do Juízo em que essa medida cautelar transitou, em caráter unilateral, não é passível de averbação no cartório de imóveis, apesar de algumas decisões judiciais em contrário.

Em uma decisão, entendeu o Superior Tribunal de Justiça que “A averbação no cartório de registro de imóveis, de protesto judicial, contra alienação de bens, insere-se no poder geral de cautela do juiz, justificando-se pela necessidade de levar a terceiros o conhecimento do ato, prevenindo litígios e prejuízos de eventuais adquirentes” (STJ, 4ª Turma, RMS 14.184-RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves).

De um modo geral, a orientação dominante na jurisprudência é a de que não cabe averbação de protesto judicial na matrícula do imóvel, a pretexto algum, porque esse ato não produz nenhum tipo de modificação subjetiva ou objetiva no registro imobiliário. Por outro lado, considera-se também que o inciso II do art. 167 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), não prevê a averbação do protesto judicial, e que a aplicabilidade do item 12 desse inciso, ao se referir a decisões judiciais, não pode contemplar o protesto, por ser este uma medida unilateral e estritamente acautelatória de direitos.

Nesse sentido, a seguinte decisão, em sentido oposto, do mesmo Superior Tribunal de Justiça: “Processo Civil. Protesto Judicial contra a alienação de bens. Averbação no registro imobiliário. Hipótese em que não é possível. Quando o artigo 167, II, nº 12, da Lei nº 6.015, de 1973, prevê a averbação das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objetivo atos ou títulos registrados ou averbados, está se referindo a decisões proferidas em processos contenciosos, natureza de que não se revestem os protestos judiciais. Recurso especial conhecido mas não provido.” (STJ, 2ª Turma, RESP 109.659-RS, Rel. Min. Ari Pargendler).

Diferente do protesto judicial, é a medida cautelar inominada em que pretende o credor e autor da ação tornar o imóvel indisponível com base no art. 247 da Lei 6.015/73. Como essa medida cautelar é um processo bilateral e contencioso, fundada não em receio, mas em fatos inequívocos que demonstrem que o proprietário do imóvel pretende fraudar seus credores, o mandado judicial de indisponibilidade, este sim, pode ser averbado no cartório de imóveis.

Ivanildo Figueiredo
Professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE
e tabelião do 8º Ofício de Notas do Recife/PE

Sustação do Protesto

 

A sustação do protesto é medida cautelar inominada, que objetiva obstar o protesto de um título que se tem por nulo, devendo o pedido ser feito antes que se efetive o registro do protesto, se possível, logo após a intimação do devedor.

Cancelado o protesto…

“Cancelado o protesto, não mais constarão das certidões nem o protesto nem seu cancelamento, a não ser mediante requerimento escrito do devedor, ou requisição judicial”.

A lei do protesto repete disposição contida na LEI Nº 6.690/70.

A lei do protesto repete disposição contida na LEI Nº 6.690/70, revogada tacitamente pelo artigo Nº. 41 da presente Lei, no sentido de que o protesto só poderá ser cancelado, por outro motivo que não o pagamento, através de Sentença ou Acórdão Judicial.